房客不願意配合修繕房子

匿名(一般會員)
2020-12-26 07:37

房客反應廁所天花板漏水,我和建商報修後房客卻不願意配合修繕。經多次協調仍不願意配合(有Line、錄音紀錄)。想請問
一、民法第429條承租人不得拒絕出租人修繕(簡述)
1.那依法我能做什麼具強制性的事?
2.我能夠先告知時間然後直接開門修繕嗎?如果可以但修繕當天房客故意抵抗或擾亂該怎麼辦?
3.我能夠對他提告嗎?

二、民法第 432 條 (承租人之保管義務)
承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。(簡述)
1、如果拖到後面變成我需要自費維修,可以依這法條要求他負擔費用嗎?因為他不願意配合這個動作導致未妥善保管租賃物。(目前是已經過保但建商願意處理,以後就不確定了)

三、我在本網站上有查到相關文章「如果,房東因為房客不開門而未進行房屋修繕,造成房屋之價值減少、器物毀損,或有經濟利益的減損,房客即侵害房東之權利或利益(器物價值的減少,是所有權的侵害),則恐成立侵權行為。是房東可以起訴請求房客應該開門,以避免損害繼續發生。」
1、因為我的狀況和這案類似,想請問如果侵權我該做什麼呢?

麻煩了,謝謝


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因為這個問題已涉及具體個案,以下只就相關法律知識稍微說明,具體個案的解析,仍建議提問人備妥相關資料(例如租賃契約,或漏水情況、相關Line及錄音等證據)諮詢律師等專業法律人士[1]

房客拒絕修繕,房東強制開門進入修繕,恐有爭議

房東把房屋租出去之後,房屋使用權就歸房客所有,房東如果未經同意直接開門進入屋內,可能會涉及刑法第306條第1項的侵入住居罪[2]

不過要成立侵入住居罪的條件是行為人「無故」進入,也就是沒有正當理由擅自闖入,但如果是房客欠租、或房東要修繕房屋卻遭到拒絕,房東進入租屋處算不算是「無故」呢?這沒有一定是或不是,法院會依照實際狀況,從客觀的標準看看房東的行為是否正當。

被認為成立侵入住宅罪的例子

例如,雙方因為租約提前終止的爭執,但房客還住在房內尚未交還房屋,房東卻沒有得到房客的同意,拿備用鑰匙多次強行進入,並把房門、室內燈泡拆除,被法院認為房東構成侵入住居罪[3]

被認為不成立侵入住宅罪的例子

例如,有房東發現電費暴漲,擔心電線不堪負荷、電線走火引發火災,所以找了水電技工一起進去檢查電線,就被法院認為房東是在盡他民法第429條第2項保存、修繕房屋的義務[4],這是正當的理由,進入房屋不構成侵入住宅罪[5]


所以房東未經房客同意直接開門修繕的行為,算不算有正當理由,還是有相關爭議及風險,仍請注意。也有律師提醒,就算確定有正當理由,建議還是要全程錄影或找公正第三人(例如鄰、里長等)作證,避免觸法[6]

關於房東與房客間的糾紛可能涉及的刑責,可以參考:賴郁樺(2022),《房客欠租,房東可以換鎖嗎?或有其他處理辦法?》。

房客沒有正當理由拒絕房東修繕

無論是民法第429條第2項或租賃住宅市場發展及管理條例[7]第8條第4項,都規定房東保存、修繕房屋的必要行為,房客不得拒絕[8]。如果房客沒有正當理由拒絕房東修繕,房客可能會面臨以下的不利結果:

免除房東修繕義務

有律師認為,房客沒有正當理由拒絕房東修繕,會免除房東的修繕義務,也就是居住在此的房客就不可以再主張因為房東沒修,要依法[9]提前終止租約[10]

賠償房東的損害

有案例是房客不但拒絕房東進入修繕漏水,甚至連訴訟中是由法院委託鑑定機關進入勘驗漏水情形時,房客都拒絕勘驗人員進入,導致房東無法請人鑑定漏水原因及修繕,房客因此被認為違反民法第429條第2項的義務,要賠償房東的損害,包括房客拖延修復時間導致房東不能使用房屋的租金損害,以及因為房客不配合鑑定,導致房東要另外找人擇期鑑定,多花一筆鑑定費等,都可以請求房客賠償[11]

至於房客的拒絕、拖延維修,是否因此導致維修費用增加、額外造成房屋價值減損,必須要看有沒有房東的損害與房客的拒絕、拖延行為之間有沒有因果關係,例如如果是本來就是房東要支出的修繕費用,就不能要求對方負擔[12],所以並不是什麼金額都可以要求房客賠。


以上僅簡略說明相關法律知識,具體個案的解析及進一步的法律意見,建議提問人備妥相關資料,諮詢律師等專業法律人士。


延伸閱讀:
雷皓明、張學昌(2022),《什麼是侵入住居罪?》。
雷皓明、張學昌(2022),《房客不當使用房屋的賠償責任》。
黃郁真(2022),《租屋的保管責任及修繕責任分別由誰負責?房東不修繕,房客該怎麼辦?》。

註腳

  1.   法律百科是共享知識的平臺,並未提供法律諮詢服務及法律服務媒合。建議參考問答:《除了在法律百科網站提問與直接找律師協助以外,請問哪裡可以找到面對面法律諮詢的管道?》當中列出的法律諮詢資源,或者是文章:匿名(2022),《我需要找律師嗎?有什麼管道可以找律師或是尋求法律諮詢呢?(下)》所提供的管道。
  2.   中華民國刑法第306條第1項:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」
  3.   臺灣高等法院104年度上易字第210號刑事判決:「查,告訴人甲○○於103年1月26日與被告就告訴人甲○○以每月新臺幣(下同)7,500元租金,承租被告經其父親乙○○授權管理之051室房間達成合致,並合法住進051室房間,已詳如前述,告訴人甲○○事實上取得對系爭房間有之配管理權,嗣雙方雖合意解除租賃契約,告訴人甲○○依約定需於103年1月29日、30日搬離051室房間,因告訴人甲○○未依約定繼續居住051室,使用支配051室,被告未經告訴人甲○○之同意仍無權利進入,被告未經告訴人甲○○進入051室房間自屬已妨害告訴人甲○○居住安寧,且拆卸051室房門,及051室內之燈泡並非正當理由,因此,被告前後二次無故侵入告訴人甲○○所在之051室房間,均已該當刑法第306條第1項妨害他人住居自由罪之犯罪構成要件。」
    其他房東成立侵入住居罪的案件,還可以參考:臺灣臺北地方法院103年度簡字第2795號刑事判決臺灣臺中地方法院105年度審簡字第723號刑事判決
  4.   民法第429條第2項:「出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」
  5.   臺灣高等法院臺中分院97年度上易字第1119號刑事判決:「本件告訴人甲○○係向被告丙○○○及乙○○夫婦承租上址房屋,則依租賃關係,出租人為保存租賃物之必要行為,承租人自不得拒絕,是被告丙○○○及乙○○2人為避免房屋電線走火,因而僱請水電技工丁○○至上址為告訴人之房屋檢查電線線路,當係保存租賃物之必要行為,告訴人甲○○本不得拒絕之。況身為房東之被告2人,發現電費暴漲,恐電線不堪負荷,是檢查電線線路當係保存上開租賃物之必要行為,從而,被告2人僱工進入告訴人承租之上開房屋檢查電線,當係有正當理由而非無故侵入,核與刑法第306條第1項無故侵入住宅罪之構成要件不符,是被告丙○○○及乙○○2人並不成立無故侵入住宅罪。」
    其他房東不成立侵入住居罪的案件,還可以參考:臺灣高等法院107年度上易字第2331號刑事判決
  6.   劉琦富(2020),《大房東小房客——租賃專法沒搞懂,小心法院跑不完》,頁129。
  7.   「租賃住宅市場發展及管理條例」只規定「住宅」租賃的情形,其他例如營業用的房屋租賃就不適用這部法律,此外,特定的住宅租賃例如旅遊目的、租期未達30日的短期租屋,也不適用這部專法。參考租賃住宅市場發展及管理條例第1條第4條
  8.   民法第429條第2項:「出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」
    租賃住宅市場發展及管理條例第8條第4項:「出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為,承租人不得拒絕。」
  9.   租賃住宅市場發展及管理條例第11條第1項第2款:「租賃期間發生下列情形之一者,承租人得提前終止租賃契約,且出租人不得要求任何賠償:……二、租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。」
  10.   陳冠甫、劉琦富(2022),《租賃住宅市場發展及管理條例釋義與實務解說》,頁28。
  11.   臺灣高等法院96年上易字第1029號民事判決:「乙○○曾事先通知上訴人營建協進會將於94年1月14日進入系爭6樓房屋進行複勘,上訴人卻於該日不允許複勘人員進入系爭房屋,致當日複勘無法進行,因而無法進行漏水原因之鑑定及修繕,應認被上訴人主張:上訴人違反民法第429條第2項規定之義務等語,致被上訴人無法進行漏水原因之鑑定及修繕,得依債務不履行及侵權行為之法律關係訴請賠償等語,為可採信。……上訴人拒不配合鑑定而拖延修復之時間,此期間甲○○不能使用系爭5樓,被上訴人因此受有須賠償甲○○每月2萬元之損害,……營建協進會因上訴人不配合,無法依其預定時程完成測試,僅得依其初勘之結果作鑑定報告,致被上訴人於該案對該鑑定報告之正確性存疑而再聲請鑑定,經士林地院再委託水管同業公會鑑定,而再多支付該1萬元之鑑定費,係可歸責上訴人之原因所致,與上訴人之行為有因果關係,被上訴人請求上訴人賠償,尚屬有據。」
  12.   臺灣臺北地方法院95年度訴字第8438號民事判決:「然查,系爭房屋漏水修繕係因系爭6樓房屋管線老舊所致,此部分漏水原因非可歸責於被告,則因系爭6樓房屋管路滲漏,致損害系爭5樓房屋,而支出之修繕費用,自亦不可歸責於被告,與被告不配合行為亦無因果關係。」
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