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關於建築頂樓使用權,是屬於整棟住戶,還是最高樓層住戶可以任意加蓋

  • 匿名(一般會員)
    房子‧土地‧鄰居其他不動產問題 ‧ 2019-05-06 14:51

    關於建築頂樓使用權,是屬於整棟住戶,還是最高樓層住戶可以任意加蓋


    建築物頂樓在法律上屬於全體住戶共有
    頂樓平臺有避難功能,也是放置避雷針、天線等公共之物,是整棟住戶全體共有[1]
    怎麼樣做,最高樓層的住戶才可以在頂樓加蓋?
    針對共有的頂樓使用收益,需要經過全體住戶同意;但如果住戶們約定交由某一位住戶使用[2],那這位住戶就可以獨占使用。
    頂樓可以加蓋嗎?依照內政部意見[3],要看頂樓平臺是否有避難功能來決定。
    樓頂平臺是否有避難功能會以建築相關核准圖說為準,如果有避難功能,就不能約定由特定住戶專用;如果沒有,就可以約定由特定住戶專用。
    某位住戶沒有經過全體住戶同意就擅自加蓋頂樓,其他住戶該怎麼做?
    先確定頂樓加蓋是否屬於違建,頂樓平臺的突出物只要還在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內,都還算是合法建物,只要超過1 / 8即違法。只要到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖,按圖查對,就可以清楚知道加蓋部分是不是違章建築[4]
    頂樓加蓋如果是違章建築,可以向各縣市建築主管機關檢舉。
    向法院提起民事訴訟
    依民法第767條第1項[5]請求頂樓住戶拆除加蓋部分;如果頂樓加蓋有出租,還可以依民法第179條[6]請求返還不當得利,因為頂樓住戶不能獨佔利用頂樓所得到的租金利益。
    向檢警提出刑事告訴
    擅自在頂樓加蓋的話,加蓋者可能觸犯刑法的竊佔不動產罪[7],刑責是最高5年有期徒刑、拘役,或最高50萬元罰金。其他公寓大廈的住戶對共用部分的使用、支配權受到侵害,可以向司法警察官、檢察官提出刑事告訴[8]
    實務案例請參考臺灣高等法院高雄分院109年度上易字第368號刑事判決


    延伸閱讀:
    黃郁真(2018),《公寓大廈的頂樓平台和樓梯間屬於誰?頂樓住戶違法加蓋並在樓梯間設鐵門限制出入,該怎麼辦?

    註腳

    1.   公寓大廈管理條例第3條第4款:「本條例用辭定義如下:
      四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」
    2.   民法第799條第3項後段:「專有部分得經其所有人之同意,依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用;共有部分除法律另有規定外,得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」
    3.   內政部97.06.10.內授營建管字第0970093881號函:「
      三、又按公寓大廈管理條例第8條規定:『公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵銘窗或其他類似之行為,除應依法合規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣、(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。』所稱:『樓頂平臺』是指屋頂構造上方的平臺空間,而樓頂平台的保管使用範園庭、依核准圖說所載為準,為本部學建署90年4月17日90營署建管字第018833號書函所明示。又屬於:『屋頂避難平臺』範圍之樓頂平臺,其約定專用有違法令使用限制之規定,依同條例第7條第4款規定,自不得為約定專用部分。至於非屬:『屋頂避難平臺』範圍之樓頂平臺得約定專用,惟住戶應依使用執照所載用途及規約使用約定專用部分,不得擅自變更,為條例第15條第1項所明定。住戶違反前項規定,依同條例第15條第2項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣、(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。」
    4.   內政部營建署(n.d)《違章建築的定義及檢舉?》最後查閱日期2020/10/30
    5.   民法第767條第1項:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」
    6.   民法第179條:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」
    7.   中華民國刑法第320條第2項:「意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。」
    8.   刑事訴訟法第242條第1項:「告訴、告發,應以書狀或言詞向檢察官或司法警察官為之;其以言詞為之者,應制作筆錄。為便利言詞告訴、告發,得設置申告鈴。」
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