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老舊公寓共用管

  • 匿名(一般會員)
    房子‧土地‧鄰居和鄰居的關係 ‧ 2020-11-14 21:25

    本人三樓住戶,因洗完衣服後,一樓住戶家裡會漏水,因此一樓住戶有找水電來看,水電說了是共用管破裂導致漏水,破裂部分為二樓與一樓之間的管路,五樓住戶以前就從頂樓外接水管出去,二樓為商辦也沒使用到那條共用管,因此一樓住戶發現他們家漏水就找我們三樓和四樓的,要求我們兩戶把洗衣機那接的管路外接出去,就不會使用到共用管,一樓就不會再樓水﹒.﹒.這合理嗎?


    提問人您好,關於您的問題,就現有的法律規定簡單回覆如下。需要注意的是每個案件的情況各不相同,建議您如果有調解需求,可洽詢專業人士提供個案上的協助[1]

    共用管線歸誰管?
    公寓住戶有法律上的爭議時,主要適用公寓大廈管理條例的規定來解決。而公寓可以分成4個部分,以下就修繕維護費用應該由誰負擔,可以分成兩大類[2]
    特定住戶有義務修繕維護
    例如各個住戶的居住空間,就是專屬於特定一個住戶的部分(法律上稱為「專有部分」)。
    或者是原本沒有特別去區分哪個編號屬於哪個住戶的地下停車場停車格,經過住戶們約定之後,將其中一個停車格畫給住戶A專門使用(法律上稱為「約定專用部分」)。
    全體住戶有義務修繕維護
    包含原本就屬於全體住戶可以共同使用的部分,如頂樓可供曬衣的平臺(法律上稱為「共用部分」)。
    跟原本屬於特定住戶專門使用,但經過住戶協議之後,由全體住戶共用的部分。例如一樓的外牆原本專屬一樓住戶,但一到五樓住戶約好可以在那邊掛招牌(法律上稱為「約定共用部分」)。
    共同管線屬於共用部分
    供全體住戶共同使用的管線,如果有非人為的毀損,全體住戶應共同負擔修繕維護的責任。雖然「現實上」有兩個樓層的用戶並沒有使用這條共用管線,但只要住戶間沒有特別去約定共用管線是由哪幾個住戶專門使用,那共同管線仍然屬於所有住戶要一起負擔的公共區域。
    維修責任與費用的負擔
    誰來負責修?
    原則上,如果漏水的管線是屬於共用部分或約定共用部分,又不是因為特定區分所有權人或住戶的行為(例如裝潢的時候不慎把管線挖破)所造成的[3],而是管路自然老化脆裂或因為天災而破損,那麼公寓大廈管理委員會(就是俗稱的「管委會」)或管理負責人(可向主管機關查詢管理負責人是誰)必須負責處理[4]
    費用該誰出?
    這時候維修或抓漏費用就是由公寓的管理費或公共基金來支付,如果沒有管理費或公共基金,則這筆費用就要由各個區分所有權人按照共有法律關係所擁有的應有部分比例,來計算每個人必須分擔的數額。
    一樓住戶不能強行要求其他住戶安裝外接管線
    在此問題中,解決漏水問題的方式,除了要求其他住戶加裝管線之外,也可以將該共同管線修繕好,法律上只規定了修繕原本共同管線的責任歸屬跟費用分擔。既然法律上沒有硬性規定其他住戶必須要加裝管線,那是否加裝管線就必須要由住戶之間彼此協調,至於如何協調(例如三、四樓住戶是否加裝;一樓住戶有沒有需要補貼費用)則需要住戶之間彼此協商。

    延伸閱讀
    雷皓明、張學昌(2018),《公寓大廈的房屋漏水由樓上還是樓下負責?》。
    鍾秀瑋(2020),《樓下鄰居說他家漏水,要我負責出錢維修,合理嗎?--談公寓大廈抓漏與維修費用的分擔》。
    張學昌(2020),《公寓大廈公共區域毀損,是管委會還是住戶要負責修理?費用如何分擔?該負責的人不處理怎麼辦?》。
    法律百科(2020),《漏水聲請調解書》。

    註腳

    1.   法律百科是共享知識的平臺,並未提供法律諮詢服務及法律服務媒合。建議您參考問答:《除了在法律百科網站提問與直接找律師協助以外,請問哪裡可以找到面對面法律諮詢的管道?》當中列出的法律諮詢資源。
    2.   公寓大廈管理條例第3條第3款至第6款:「本條例用辭定義如下:……
      三、專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。
      四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。
      五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
      六、約定共用部分:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」
    3.   如果是因為特定住戶的不當使用造成損壞,就必須由弄壞的住戶負責修繕。
    4.   公寓大廈管理條例第10條第2項:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」
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